Ingénierie patrimoniale : que faire face au « matraquage fiscal » dont souffrent vos rendements locatifs ?

L’année 2018 a été chargée en difficultés pour l’investissement locatif : fiscalité alourdie par le nouvel impôt sur la fortune immobilière (l’IFI), loyers imposés jusqu’à 60% quand les actifs financiers plafonnent à 30%, prix toujours élevés dans l’ancien comme dans le neuf, hausse à prévoir des taux d’emprunt avec la relève des taux directeurs annoncée par la Banque Centrale Européenne… Cela ne signifie pas qu’il faudrait priver la pierre de notre confiance.
En revanche, il peut être temps de s’interroger sur le devenir de ses actifs immobiliers, d’autant que les politiques d’arbitrage fiscal et budgétaires du gouvernement Macron n’ont rien pour rassurer quant à l’avenir, tant elles semblent systématiquement défavorables à l’immobilier.
Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision au sein du cabinet Xerfi, a dressé pour le magazine Le Revenu ce triste constat : «restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l’ancien, suppression de l’APL accession dans le neuf», voilà pour le moment l’étendue des dégâts. Alors puisqu’il n’est jamais opportun de pratiquer l’attentisme, d’autant que les pronostics de redressement de la conjoncture immobilière ne sont pas des plus positifs, pourquoi ne pas envisager un peu d’opportunisme patrimonial ?
La France compte 7,6% de ménages propriétaires d’au moins un logement mis en location. Plutôt que de subir la situation de « matraquage fiscal » qui tend à les léser sans contrepartie, nous leur proposons d’explorer des possibilités détournées pour continuer à profiter des rendements en vue desquels ils ont investi .

Donner l’usufruit temporaire à un descendant

C’est une solution qui a tout pour sembler paradoxale, mais qui peut présenter des avantages non négligeables. Au lieu de subir la fiscalité appliquée à vos revenus fonciers, reportez-les sur un descendant qui est sous votre dépendance financière.
Vous réalisez ainsi un coup double sur le plan fiscal : votre impôt sur le revenu se voit réduit à hauteur de la baisse occasionnée par le renoncement à vos revenus fonciers, et votre impôt sur la fortune immobilière diminué, puisque c’est l’usufruitier qui devient redevable (vous n’êtes alors plus, temporairement, que nu-propriétaire).
Cela implique que vous renonciez à la jouissance temporaire de votre bien, pendant cinq ou dix ans, ou toute durée qui vous conviendrait à l’usufruitier et à vous. Attention néanmoins à éviter l’abus de droit (sur ce point, un notaire peut être d’un secours profitable) : l’opération ne peut être réalisée dans un but strictement fiscal, il s’agit donc que votre usufruitier ait un réel besoin de revenus.
«C’est particulièrement adapté si vous avez un enfant étudiant ou démarrant dans la vie active », explique Stéphane Desquartiers de la Maison de l’investisseur. « Plutôt que de l’aider en lui versant chaque mois de l’argent sur lequel vous avez payé des impôts, que vous ne pouvez déduire de votre revenu imposable qu’à hauteur de 5.795 euros par an, il perçoit le loyer à votre place sur la durée définie.» Une solution qui, pour les investisseurs concernés par cette situation, se montre donc tout à fait pertinente et avantageuse.

Transformer sa location nue en location meublée

Le système fiscal français est ainsi fait qu’il présente parfois des bizarreries de fonctionnement qui semblent contredire la logique. À vous de savoir en tirer profit quand cela est possible.
Les loyers dégagés par des logements loués meublés bénéficient d’une fiscalité très intéressante. Quand les revenus de biens loués nus se trouvent soumis au régime pénalisant des revenus fonciers, les revenus des biens meublés sont, eux, taxés sur le modèle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (les BIC) : en clair, ils bénéficient d’un abattement de 50% (contre 30% pour vos biens nus), et ils offrent la possibilité, non-négligeable, d’amortir aménagements et meubles.
Il peut donc être plus que favorable de songer à changer de régime fiscal au prochain départ de votre locataire, et d’engager l’ameublement de votre logement.
Si votre bien se situe dans une ville où la demande locative est forte en matière de meublés, il n’est plus temps d’hésiter. L’économie d’impôt dont vous bénéficierez étant significative, l’amortissement des dépenses engagées ne devrait pas poser de problème dissuasif.

 


 

Vendre ses biens les moins rentables pour réinvestir dans une opération fiscalement plus viable

Pourquoi ne pas retourner la situation, et profiter des prix élevés du marché ? On considère qu’une fois déduits impôts et charges, votre bien locatif offre une rentabilité nette moyenne inférieure à 2% à Paris, 3% en région. Si l’on ajoute à ce calcul les dépenses en temps de gestion, de recherche de locataires, et de suivi des travaux, la rentabilité pâtit encore davantage.
Dans de telles conditions, le choix de la revente peut s’avérer la meilleure des options. Il s’agit alors de dégager la plus-value maximale de vos biens les moins rentables en location, pour vous lancer dans une nouvelle opération qui vous permettra d’optimiser la rentabilité de vos investissements.
D’abord, au vu des taux historiquement bas des crédits immobiliers, il est certainement intéressant de contracter un emprunt pour votre nouvelle acquisition, d’autant que ses intérêts représenteront autant de charges à déduire.
Ensuite, le choix du dispositif de défiscalisation dont bénéficiera votre bien est essentiel, puisque c’est lui qui va déterminer l’abattement appliqué à votre impôt. Le choix de cet avantage fiscal est, évidemment, indissociable du type de logement vers lequel vous souhaitez vous orienter, et de la rentabilité globale que vous pouvez espérer dégager. Autant dire qu’actuellement, le dispositif Pinel semble de loin le plus favorable. Il ne reste plus qu’à déterminer le meilleur investissement Pinel que vous puissiez faire.

Bien choisir son logement pour un investissement locatif Pinel

« On estime généralement que les petites et moyennes surfaces sont plus rentables que les grandes, du moment, cela va sans dire, que la demande locative existe effectivement pour ce type de bien », estime David Azoulay, responsable de l’ingénierie patrimoniale et Président-Directeur général d’Immo9 Nantes. De fait, les petites surfaces se louent effectivement plus facilement, car elles rencontrent la forte demande des petits budgets. L’effet de rareté dont ces biens bénéficient, couplé à l’adéquation de leurs loyers avec le niveau de vie des ménages aux revenus moyens ou modestes, a pour conséquence de booster leur rentabilité, ce qui permet par ailleurs de compenser les roulements de location que ce type de bien peut occasionner.
De plus, le coefficient multiplicateur Pinel a pour effet de favoriser les petites et moyennes surfaces. Les loyers des logements loués en Pinel sont plafonnés en fonction de leur situation géographique. Pour calculer la rentabilité susceptible d’en être dégagée, il convient de calculer le loyer mensuel maximal praticable. Pour ce faire, multiplier le plafond de référence par la surface du logement : le produit obtenu est ensuite affecté d’un coefficient (0,7 + 19/S) où S représente la surface. Ce coefficient ne peut excéder 1,2. D’après les calculs publiés par le magazine Le Revenu, le coefficient se situe à son maximum (1,2) pour un 38 mètres carrés, ce qui permet de majorer le loyer de 20% par rapport au plafond. En revanche, plus on s’écarte des 63 mètres carrés (coefficient de 1), plus les loyers sont minorés.
À vous de faire vos jeux, mais ne vous focalisez évidemment pas sur les calculs. Il s’agit avant tout de trouver le bien qui, toutes dépenses pécuniaires et extra-pécuniaires comprises, vous offrira le plus de rentabilité mais aussi le plus de sérénité. Dans cette démarche, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier en immobilier. Ses services sont souvent sans effet sur le budget alloué à votre projet immobilier, et sa connaissance fine du marché ainsi que son savoir-faire en matière de négociation vous feront à coup sûr gagner une énergie et un temps précieux.

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